O Novo Marco das Garantias (lei 14.711/2023), recentemente sancionado, introduziu significativas alterações quanto ao tratamento do crédito, gerenciamento de garantias e medidas extrajudiciais para a recuperação de crédito. Para as cooperativas, que comumente concedem créditos aos cooperados – para isso, valendo-se de garantias reais -, as alterações visam facilitar e padronizar os trâmites para a execução extrajudicial destas garantias.

Dentro das alterações trazidas pelas lei, tem-se as principais aplicáveis às cooperativas, sendo elas:

1. Possibilidade de aditar da dívida garantida por hipoteca – Hipoteca recarregável

   Uma importante novidade que facilitará a rotina da concessão de crédito aos cooperados é a figura da hipoteca recarregável. A nova lei inseriu o artigo 1.487-A no Código Civil possibilitando que as partes alterem o valor e a condição de pagamento da dívida sem a necessidade de alteração da garantia já prestada.

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2. Ampliação da competência para execução de garantias em circunscrições imobiliárias diversas

   Não é incomum o oferecimento de vários imóveis em garantia, pelo proprietário, visando a obtenção de um crédito de valor expressivo. Até então, para fins de execução desta garantia, vários entraves e discussões ocorriam perante os cartórios de registro de imóveis, especialmente quando à competência destes órgãos e a necessidade de abertura de procedimento em todos os cartórios de registros envolvidos.

   Diante deste cenário, uma relevante novidade procedimental foi regulamentada no artigo 26 § 1°-A da nova lei, definindo a competência para a execução destas garantias. Agora, se a dívida não for paga, o credor poderá solicitar a qualquer um dos cartórios de registro dos imóveis dados em garantia para que realize o procedimento de notificação do devedor para o pagamento.

   Desta notificação, deverá constar a informação do valor total da dívida e dos imóveis que a compõem e que são passíveis de consolidação da propriedade em favor do credor. Não realizada a purgação da mora pelo devedor, ou seja, caso este não quite os valores inadimplidos, poderá iniciar o procedimento de consolidação da propriedade.

3. Possibilidade do registro de múltiplas alienações fiduciárias em um único imóvel

   Outra novidade trazida pela nova lei é a possibilidade de se gravar um único imóvel com mais de uma alienação fiduciária, denominada “Alienação Fiduciária Superveniente”. De forma simplificada, pode-se dizer que a regra, semelhante ao que já era aplicado anteriormente apenas às hipotecas, será também aplicada à alienação fiduciária.

   Em termos práticos, isso significa que o proprietário poderá tomar mais de um crédito com garantia fiduciária no mesmo bem. No entanto, o credor fiduciário, por sua vez, constatando a preexistência de uma alienação, deverá ter ciência de que poderá registrá-la imediatamente. Todavia, esta alienação fiduciária somente terá eficácia com o finalização da alienação anterior.

As alterações e propostas têm o objetivo de simplificar processos, oferecer agilidade e efetividade na gestão de créditos e garantias, impactando diretamente na dinâmica operacional das cooperativas.

*Larissa Dobis Pereira, advogada cível do Martinelli Advogados no Paraná