O provimento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) 150/2023, publicado em 15 de setembro de 2023, regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial, tornando possível a transferência de um imóvel para o nome do comprador por cartório, caso o vendedor não cumpra com as obrigações contratuais, sem a necessidade de acionar o Judiciário.
A adjudicação compulsória extrajudicial é uma inovação introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela lei 14.382/2022, que incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-B, como um procedimento de regularização do registro de um imóvel objeto de promessa de venda ou cessão. A brevidade com que a legislação aborda o assunto – que são três parágrafos e seis incisos – motivaram a publicação do referido provimento.
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A normativa visa dar mais celeridade e segurança jurídica aos processos de adjudicação compulsória, que antes dependiam de ação judicial. Com isso, o comprador pode requerer a adjudicação diretamente ao cartório de registro de imóveis competente, mediante apresentação dos documentos que comprovem o pagamento integral do preço e a recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura definitiva.
Qual é o objetivo do Provimento 150/2023?
O provimento do CNJ amplia as possibilidades de cabimento e estabelece que podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que envolvam promessa de compra e venda ou promessa de permuta, assim como as relativas cessões ou promessas de cessão, tendo como regra que não haja direito de arrependimento exercitável. Para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, tem legitimidade qualquer adquirente ou transmitente (comprador ou vendedor) destes atos, bem como os cedentes, cessionários ou sucessores.
Adicionalmente, possibilita que sejam cumulados requerimentos de adjudicação de mais de um imóvel, desde que:
- Estejam inscritos na mesma circunscrição imobiliária;
- Haja coincidência de interessados ou legitimados;
- A cumulação não cause prejuízo ao bom funcionamento do procedimento.
Além disso, o art. 440-AJ da normativa também inovou ao determinar que, para as unidades autônomas em condomínios edilícios, não é necessária a comprovação prévia do pagamento das cotas de despesas comuns.
O Provimento 150/23 do CNJ contribui para a segurança jurídica para além da via judicial, visto que padroniza o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial no país. Além disso, faz parte de um movimento de aposta na extrajudicialização para a regularização imobiliária – da mesma forma que ocorreu com a usucapião – e que se tornará cada vez mais um mecanismo importante para a solução de controvérsias no direito imobiliário.
